Apartman Yönetmeliği

Apartman yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu hakkında dört gözle beklenen aidat, gürültü, ortak kullanım alanları kullanması hakkında soru ve cevaplar bu yazımızda. Apartman yönetmeliği hakkında aktüel malumat word pdf bilgisi ile beraber birtakım sorunlara ve çözüm yollarına değineceğiz.

Apartman Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman Yönetimi Kanunu ile Apartman binasında bulunan kat sahiplerinin, bizzat haiz olduğu hak ve sorumluluklar kanun maddelerince daha önceden belirlenmiştir. Apartman binalarında sonradan oluşturulacak yönetim, yöneticinin ya da yönetiminin vazife ve vazife yetkileri esaslıca belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu dahilince apartman yönetmeliği ve kat mülkiyeti kanunu detaylı şekilde açıklanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, apartmanlar kat malikleri tarafınca açılan idare heyeti tarafınca yönetilir. Aparmanda sekiz bağımsız bölüm olması halinde ya da daha oldukça miktarda bağımsız bölümün olması halinde apartman yönetimi olması mecburi kılınmıştır. Apartman yönetimi kapsamı detaylı bir şekilde, Ana gayrimenkulün Yönetimi şeklinde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında beşinci kısımda açıklanmıştır. Sizlere aşağıda olduğu gibi kanun maddesinin mevzuat metnini bırakıyoruz.

Apartman Aidat Yönetmeliği

Apartman ödenti yönetmeliği ve Apartman ödenti kanunu gereği binalarda ortak masraf masraflarının karşılanması noktasında aylık bütçe belirlenir. Bu bütçe dahilince masraflar yapılır. Site ödenti yönetmeliği yazımızda detaylı malumat sunduk.

Apartmanlarda Kolay Taşının

Başta İstanbul olmak üzere Türkiye geneli Şehir içi taşımacılık ve Şehirler arası nakliyat hizmeti sunuyoruz. Demircan Evden Eve Nakliyat LTD ŞTİ şirketimiz ile resmi yazılı sözleşmeli taşıma hizmetlerini ekonomik fiyatlarla alabilirsiniz. Nakliyat ücret bilgisi için nakliyat fiyat hesaplama sayfasını ziyaret ediniz. Ayrıca alakalı kanun maddesi ve mevzuat metnini aşağıda bulabilirsiniz.

Apartman Yönetmeliği Mevzuatı

BEŞİNCİ BÖLÜM
Ana Gayrimenkulün Yönetimi

A) Genel Kurul:

Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve idare tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu heyet tarafınca kararlaştırılır.

B) Yönetim Planı:

Madde 28 – Yönetim planı idare tarzını, kullanma maksat ve şeklini idare edici ve denetçilerin alacakları tutarı ve yönetime ait öteki konuları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir kontrat hükmündedir. 4142 Yönetim planında yargı bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda meydana getirilen değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve idare edici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan meydana getirilen değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişimler idare planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri içerisinde saklanır.

Nakliyat Fiyat Hesapla

C) Kat Malikleri Kurulunun Toplantısı ve Kararları:

I – Toplantı Zamanı:

Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan azca olmamak üzere idare planında yayınlanan zamanlarda, şayet öyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanır.

(Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan azca olmamak üzere idare plânlarında yayınlanan zamanlarda, bu şekilde bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin ya da denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin istemi üstüne ve toplantı için istenilen tarihten minimum onbeş gün ilkin bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir davet ya da bir taahhütlü mektupla, toplantı nedeni de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk davet yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı içerisinde bırakılacak zaman yedi günden azca olamaz.

II – Yeter Sayı:

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin rakam ve arsa oranı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu görüşmede karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Bu kanunda yeter rakam için ilaveten konulan hükümler saklıdır.

III – Oya Katılma:

Madde 31 – Her kat maliki, arsa oranı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız kısmı olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bunun yanında onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, haiz olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bu tarz şeyleri içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar direkt olarak doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, ama oya katılamaz. (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil belirleme edilemez. Ancak, kırk ve daha azca sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en oldukça iki şahsa vekâlet edebilir.

IV – Kararlar:

Madde 32 – Ana Gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, idare planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. (4143) Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, idare edici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından ya da yönetiminden kaynaklı kat malikleri içerisinde ya da bunlarla idare edici ve denetçiler içerisinde ya da denetçilerle yöneticiler içerisinde çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, görüşmede bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha ilkin verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür.

V – Hakimin Müdahalesi:

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, heyet toplantısına katılan yalnız 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içerisinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içerisinde anagayrimenkulün bulunmuş olduğu yerdeki barış mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin ya da onun katından kira akdine, oturma hakkına ya da öteki bir sebebe dayanarak sürekli surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden ziyan olan kat maliki ya da kat malikleri, anagayrimenkulün bulunmuş olduğu zeminin barış mahkemesine müracaat ederek hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve idare planına ve bunlarda bir yargı yoksa, genel hükümlere ve adalet kaidelerine göre hemen kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir müddet içerisinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim ya da bildiri eder.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içerisinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

D) Yönetici:

I – Atanması:

Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ya da dışardan seçecekleri bir katiyen hiç kimseye ya da üç benlik bir kurula verebilirler; bu katiyen hiç kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim Kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz ya da daha oldukça bağımsız kısmı varsa, idare edici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen idare edici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem rakam hem arsa oranı bakımından çoğunluğu tarafınca atanır. Yönetici her sene kat malikleri kurulunun kanuni senelik toplantısında tekrar atanır; eski idare edici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz ya da toplanıp bir idare edici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunmuş olduğu zeminin barış mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üstüne ve mümkünse ötekiler de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir idare edici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine haiz ve kat maliklerine karşı görevli olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üstünden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir niçin çıkarsa, onu atamış olan barış mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.(4144) Yönetici atanırken kendisiyle meydana getirilen sözleşmede, güvence göstermesi koşul edilebilir; sözleşmede bu şekilde bir koşul olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden güvence göstermesini istiyebilir.

(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içerisinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden ya da idare heyeti üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üstüne aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

II – Yöneticinin Görevleri:

1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi:

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, idare planında belirtilir; idare planında aksine yargı olmadıkça, idare edici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine makul olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için ihtiyaç duyulan tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel idare işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için idare planında yayınlanan zamanda, şayet bu şekilde bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden ön ödeme olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar ön ödeme toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle alakalı öteki bütün ödemelerin kabulü, idare dolayısiyle doğan borçların

ödenmesi ve kat malikleri tarafınca ilaveten yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden ya da bir hakkın yitirilmesine meydan vermiyecek gerekli

tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda lüzumlu tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine dair borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takip edeni yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere saygın bir bankada kendi adına ve ama anagayrimenkulün idare edici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

2. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması:

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, meydana getirilen ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede nüfuslu deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle öteki bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içerisinde idare edici tarafınca notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.(4145)

3. İşletme Projesinin Yapılması:

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, idare edici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir senelik yönetiminde tahmini olarak gelir ve masraf tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle öteki olası giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi ihtiyaç duyulan ön ödeme tutarı; gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak bir hafta içerisinde projeye itiraz edilirse vaziyet kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerek görülürse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri ya da kat malikleri kurulunun işletme giderleri hakkında kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

III – Sorumluluğu:

1.Genel Kural:

Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu ya da toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline dair davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu ya da toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi üzere açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada ya da toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

2. Hesap Verme:

Madde 39 – Yönetici, idare planında yazılı zaman şayet bu şekilde bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içerisinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilmiş gelirlerin ve yapılma olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun idare planında yazılı zamanlar haricinde da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV – Hakları:

Madde 40 – Yönetici, kural olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri idare edici tarafınca noterlikçe yaptırılan ihtara karşın vaktinde ve tamamiyle yerine getirmezlerse, yönetici, hiç bir tazminat ödemeye yükümlü olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğramış olduğu zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Yönetici, idare planında ya da kendisiyle meydana getirilen sözleşmede bir ücret belirleme edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden makul bir ücret isteyebilir. (4146)

(Değişik: 13/4/1983 – 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin düzgüsel idare giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne miktarda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, idare edici idare boyunca kendisine düşen düzgüsel idare giderlerinin yarısına katılmaz.

E) Yönetimin Denetlenmesi:

Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu sürekli olarak kontrol eder ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için idare planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu kontrol her üç ayda bir yapılır; bunun yanında haklı bir niçin çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu kontrol işini, kendi aralarından rakam ve arsa oranı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye ya da üç benlik bir kontrol kuruluna verebilir; bu halde denetçi ya da kontrol kurulu idare planında yazılı zamanlarda, şayet zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içerisinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün idare seçimi hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu tutanağı ve verecekleri kararları ve lüzumlu gördükleri öteki hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

F) Yenilik ve İlaveler:

I – Faydalı Olanlar:

Madde 42 – Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişim yapamazlar; ortak yerlerin muntazam ya da bu tarz şeyleri kullanmanın daha huzurlu ve basit hale konulmasına ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin rakam ve arsa oranı çoğunluğu ile verecekleri karar üstüne yapılır.

(Ek fıkra: 1/7/2005-5378/19 md.) Engellilerin hayatı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı görüşmede görüşülerek rakam ve arsa oranı çoğunluğu ile karara bağlanır.

Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması ya da tadilat talebinin sıklıkla kabul edilmemesi durumunda; alakalı kat malikinin talebi üstüne bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon tutanağına istinaden alakalı mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği ya da krokiye göre inşaat, tamir ve tesis yapılır.

İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği ya da kroki taleplerini en geç altı ay içerisinde sonuçlandırır. Komisyonun teşkili, çabalama usûlü ile engellinin kullanımından sonraki süreç hakkında usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafınca müştereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir. (1)

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, yaralanma oranına göre, ödenir.

(1) 25/4/2013 tarihindeki ve 6462 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle, bu fıkrada bulunan “Özürlülerin” ve “özürlünün” ibareleri sırayla “Engellilerin” ve “engellinin” şeklinde değiştirilmiştir. (4146-1)

(Değişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin talebi üstüne sıcaklık yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin rakam ve arsa oranı çoğunluğu ile verecekleri karar üstüne yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin rakam ve arsa oranı olarak oybirliği ile verecekleri karar üstüne yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa oranı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına dair usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafınca yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.

(Değişik beşinci fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, idare planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

II – Çok Masraflı ve Lüks Olanlar:

Madde 43 – Yapılması istek edilen yenilik ve ilaveler oldukça masraflı ise ya da yapının hususi durumuna göre lüks bir mahiyet taşıyorsa ya da anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafınca kullanılması kesinlikle lüzumlu olan yerlerinde ya da geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan yararlanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlarda giderlere katılmıyan kat maliki ya da onun külli ya da cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, meydana getirilen lüks yenilik ya da ilaveden yaralanma hakkını kazanırlar.

III- Bağımsız Bölüm İlavesi:

Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi ya da mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ya da zemin ya da bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı ya da ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, meydana getirilen yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre tekrar ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;

c) İlave edilecek yeni bağımsız parçaya tahsis edilen arsa oranı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre irtibat sağlanması; Şarttır. (4147)

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler nedeniyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmisenette belirtilir.

Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis nedeniyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni meydana getirilen bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü ya da yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik ya da malikler adına tescil edilir.

G) Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler:

Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması ya da arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar ya da anayapının dış duvarlarının, çatı ya da damının reklam maksadiyle kiralanması gibi mühim idare işleri yalnız bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üstüne yapılabilir.

Kaynak: T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf

Güncel Resmi Kat Mülkiyeti Kanunu PDF İndir oku

Sıkça Sorulan sorular